Wij willen de stad Amersfoort verder ontwikkelen, in samenwerking en/of samenspraak met de inwoners en ondernemers en andere partijen in de stad. De Nota Grondbeleid sluit hierbij aan. Het grondbeleid wordt ingezet om te faciliteren, te regisseren, te verbinden en te verleiden.
Gebiedsontwikkelingen zijn zeer uiteenlopend en veranderen in de loop van de tijd. Per ontwikkeling passen we maatwerk toe. Wij benoemen bij de start van een ontwikkeling onze gewenste rol en het instrumentarium dat we zullen inzetten. Als gemeentelijke doelstellingen niet gerealiseerd (kunnen) worden door anderen of als we een ontwikkeling op gang willen brengen, zetten we actief grondbeleid in. Bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van het stationsgebied. Een actieve rol zal altijd vooraf gegaan worden door een risico- en financiële analyse.
Wij maken gebruik van contractvormen en financieringen die kunnen inspelen op initiatieven en bijzondere omstandigheden. We onderzoeken de hele keten van (maatschappelijke) waardecreatie om gebiedsontwikkelingen financieel haalbaar te maken.
Wij zetten tijdelijk gebruik van vastgoed in om initiatieven met een (maatschappelijke) meerwaarde te faciliteren. Tijdelijk gebruik kan daarmee een bijdrage leveren aan de leefbaarheid, economische ontwikkeling of place making en een startruimte voor initiatieven vormen. Als we gemeentelijk vastgoed verkopen, onderzoeken wij eerst of (sociale) woningbouw mogelijk is. Daarnaast zal het aspect maatschappelijke waardecreatie meegenomen worden bij het bepalen van de verkoopstrategie.

Wij gaan starten met programmamanagement voor de werklocaties. Als gevolg hiervan zal integraler worden gewerkt en is sprake van een betere coördinatie op de inzet van de gemeente. Dit heeft naar verwachting een gunstig effect op het uitgifteniveau.

Wij zijn ons bewust van de vele onzekerheden die (de nieuwe manier van) gebiedsontwikkeling met zich meebrengt en sturen daarom strak op de financiën. Dit doen we met behulp van scenarioanalyses, risicomanagement en stapsgewijze besluitvorming zodat tijdig ingegrepen en bijgestuurd kan worden. Voor eventuele tekorten zal de voorziening onderhanden werk direct aangevuld worden.

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is sinds 1 januari 2016 aangescherpt. Hierdoor waren er diverse aanpassingen noodzakelijk in de wijze waarop de grondexploitaties opgesteld en berekend worden. De belangrijkste wijzigingen zijn: het laten vervallen van de categorie “Niet In Exploitatie Genomen Gronden”, het op andere wijze toerekenen van rente, de maximale looptijd van 10 jaar, het niet meer mogen opnemen van kosten voor onvoorzien en aansluiting bij de kostensoortenlijst BRO. Met deze aanpassingen is aansluiting gezocht bij de regelgeving rondom de vennootschapsbelasting.

Bij de herziening van de grondexploitaties 2016 zijn al deze wijzigingen doorgevoerd (zie voor uitgebreide toelichting https://www.amersfoort-telt.nl/sites/default/files/begroting_pdf/Jaarstukken%20Collegeversie%202016%20dd%2030%20mei-1.pdf
Door deze wijzigingen hadden de grondexploitaties bij de jaarrekening 2016 een groot positief saldo. Daar staat tegenover, dat in de grondexploitaties (nagenoeg) geen budget voor onvoorzien meer aanwezig is en onverwachte gebeurtenissen, kleine planwijzigingen of vertragingen niet meer binnen de grondexploitaties opgevangen kunnen worden. Ter afdekking van deze risico's is bij de jaarrekening, binnen de saldireserve een compartiment voor de grondexploitaties ingesteld en heeft een dotatie van € 6,7 miljoen plaatsgevonden. Jaarlijks zal bij de herziening bepaald worden of dit voldoende is om de risico's binnen de grondexploitaties op te kunnen vangen.
Conform de BBV regels is al het te verkopen vastgoed en gronden ondergebracht bij de materiële vaste activa. De kosten die gemaakt worden in de planontwikkelingsfase van nieuwe gebieds- en/of vastgoedontwikkelingen (de initiële projecten) zullen gefinancierd worden vanuit de Reserve Ruimtelijke Investeringen (RRI). Jaarlijks zal bekeken worden of een aanvulling van deze Reserve noodzakelijk is. Dekking kan komen van positief saldo van grondexploitaties of verkoop van vastgoed.
De richttermijn voor de looptijd van een grondexploitatie is gemaximeerd naar 10 jaar. Voor de  grondexploitatie Wieken Noord heeft de raad toestemming gegeven om hier vanaf te wijken.
Tot 2016 was de werkwijze van de gemeente Amersfoort om winst pas te nemen op het moment dat er geen risico’s meer in de grondexploitatie zitten. Nieuwe regelgeving schrijft voor de winst eerder te nemen, op het moment dat deze daadwerkelijk ontstaat. In aanvulling op de in 2014 vastgestelde nota grondbeleid zullen wij in de loop van 2017 nieuwe afspraken maken over het moment waarop winst genomen wordt, de bestemming van de winst en de verhouding tot de resterende risico’s in grondexploitatie. Conform het huidige financiële beleid zijn voorwaarden hierbij het voorzichtigheidsbeginsel en het adequaat afdekken van risico’s.
Per 1 januari 2016 zijn gemeenten verplicht om over winstgevende activiteiten vennootschapsbelasting (VPB)  te betalen. Tot op heden geven de berekeningen aan, dat de grondexploitaties niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting zijn. Echter, omdat deze regelgeving nieuw en complex is, geven wij de waarschuwing af dat mocht de belastingdienst eventueel wel aanleiding zien de grondexploitaties aan te merken als VPB-plichtig, er sprake is van een totaal risico van ca. € 1,5 miljoen.
Jaarlijks zullen de grondexploitaties op de VPB getoetst worden.

De woningmarkt stijgt verder door. De woningprijzen in de regio Amersfoort zijn afgelopen jaar met circa 13% gestegen. Het aantal verkopen daalt licht als gevolg van een stagnerend aanbod. De behoefte aan woningen in Amersfoort is en blijft groot. Daarom zetten wij in op de toevoeging van een gevarieerd woningbouwprogramma. Dit wordt onder andere bereikt door transformatie en de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties.
 De gemeente en de corporaties hebben de ambitie om binnen het woningbouwprogramma de komende 5 jaar circa 2.000 extra sociale woningen voor de doelgroep beschikbaar te krijgen. Bij nieuwe ontwikkelingslocaties worden de mogelijkheden voor sociale woningbouw onderzocht. Ook in lopende grondexploitaties als De Nieuwe Stad en het Sportfondsenbad zal een deel in het sociale segment worden gerealiseerd.
Hoe de woningmarkt zich verder ontwikkelt, is moeilijk te bepalen. Het is wel duidelijk dat de woningbehoefte in Amersfoort groot is en de plancapaciteit (buiten Vathorst) beperkt. De huidige capaciteit is ontoereikend voor de totale vraag. Dit zal leiden tot nog hogere verkoopprijzen. Echter stijging van de hypotheekrente en onzekerheid over de (wereld-)economie kunnen een flinke invloed hebben op de woningmarkt. De aantrekkende woningmarkt is positief voor de verkoopprijzen van bouwrijpe grond. De prijs van de grond is immers gerelateerd aan de verkoopprijs van een woning (residuele waardebepaling). Deze prijs wordt ook bepaald door de bouwkosten van de woning. Deze bouwkosten staan echter onder druk, omdat de woningbouwproductie weer flink toeneemt en er onvoldoende capaciteit (menskracht, materiaal en materieel) beschikbaar is. De verwachting is dan ook, dat de bouwkosten de komende tijd zullen stijgen. Hierdoor wordt de stijging van de grondprijs weer gedempt.

De markt voor commercieel vastgoed zit weer in de lift.  Het aanbod van bedrijfsonroerend goed neemt af en de afzet van commercieel vastgoed trekt aan. Dit is een beeld dat met name geldt voor de Randstad, waar Amersfoort onderdeel van is. Wij verwachten dat de grondprijzen voor de bouwrijpe kavels op bedrijvenpark Vathorst daarom de komende jaren stabiel blijven. Vathorst kent een ruim aanbod aan hoogwaardig bedrijventerrein, waarbij moet worden opgemerkt dat een voorwaarde voor een gezonde ontwikkeling is dat PDV en GDV ontwikkelingen mogelijk moeten blijven op Vathorst. Dit mede gezien de gevraagde hoge stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit. Voor De Wieken Zuid is het beeld anders, in het modern functionele segment is sprake van een dreigende schaarste. Hierdoor verwachten wij een lichte stijging van de grondprijzen. Dit brengt met zich mee dat wij De Wieken Noord spoedig in productie willen nemen. De planning van de bedrijventerreinen is aangepast aan de gerealiseerde afzet en de planontwikkeling.
Amersfoort is een aantrekkelijke vestigingsplaats voor kantoren door de goede ligging, de aanwezigheid van hoogopgeleid personeel en een aantrekkelijk woonklimaat. Nieuwe verhuringen en de transformatie van kantoren naar woningen hebben gezorgd voor een daling van het leegstandspercentage. De kantorenmarkt vraagt daarbij om strategische keuzes, waarbij we streven naar een goede balans tussen wonen en werken. We moeten ruimte houden voor bedrijven op daarvoor geschikte plekken. Op economisch minder belangrijke locaties kan de kantorenleegstand worden tegengegaan door de transformatie van kantoorpanden naar woningen. Voor De Hoef en het Stationsgebied werken we aan een gebiedsaanpak. Functiemenging en transformatie kunnen daarvan onderdeel zijn, met instandhouding van de economische vitaliteit. Bij planlocaties als Podium en Trapezium wordt onderzocht of andere invullingen mogelijk zijn (minder kantoren, maar ook deels kleinschaliger kantoren in plaats van grote kantoren of eventueel een omzetting naar woningbouw).

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan worden de financiële kaders van een ontwikkeling vastgelegd in een grondexploitatie. Ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening zijn de exploitaties per 1-11-2016 geactualiseerd. Exploitaties zijn getoetst aan de huidige marktsituatie: zowel het prijsniveau als de planningen zijn, waar nodig, bijgesteld.
Een toelichting van deze getallen is opgenomen in de herziening gemeentelijke grondexploitatie per 1-11-2016.

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn vaak complexe, langjarige trajecten waar veel geld mee gemoeid is. Dergelijke projecten kennen  risico’s. Bij de herzieningen van de grondexploitaties worden de risico’s gekwantificeerd. Voor de afdekking van de risico's is binnen de saldi reserve een compartiment grondexploitaties opgenomen.
Voor het risicomanagement maken wij gebruik van de Rismanmethodiek. Voor alle grote projecten zijn de risico’s nader geïdentificeerd en voorzien van beheersmaatregelen. Hierdoor kan nog beter gestuurd worden op de projecten.

De RRI is één van de (financiële) instrumenten die wordt ingezet voor het realiseren van gebiedsontwikkeling. Bij de jaarrekening 2016 is besloten om een eenmalige storting in de RRI te doen om hieruit plan- en ontwikkelingskosten voor nieuwe gebieds- en vastgoedontwikkelingen te kunnen bekostigen. Jaarlijks zal bekeken worden of een aanvulling van de reserve noodzakelijk is. Dekking kan komen van het saldo van de grondexploitatie of de verkoop van het vastgoed.

Tabel: PG.01 Stand van zaken Reserve Ruimtelijke Investeringen
(bedragen x € 1.000.000,--)

Paragraaf Risicomanagement en weerstandsvermogen: In deze paragraaf wordt het totale overzicht van risico’s voor de gemeente inclusief de risico’s van de grondexploitatie weergegeven.